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国务院将于今年6月出台不动产统一登记条例,这一消息在刚刚闭幕的全国“两会“中引起热议,也迅速引起国内公证行业的强烈反响。

  这意味着,在预防不动产交易纠纷方面,公证将发挥更大作用。

  在这重大利好消息面前,诸多公证行业从业人员呼吁,国家应尽快推动公证制度与不动产登记制度实现对接,将公证制度以适当方式引入物权变动过程,进一步完善我国不动产登记制度。

  不动产登记“九龙治水“

  房产、土地等不动产是民众最为重要的物质财富,涉不动产相关权益的保护至关重要,其中,不动产的登记制度是重要的保护程序之一。

  “物权的设立、变更、转让、消灭,需要通过一定的公示方法将物权设立、变动的事实向社会公开,从而使他人知道物权变动的情况,从而定分止争,维护权利,保护交易安全。“全国人大常委会法工委民法室二处处长郝作成说。

  我国物权法第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法进行登记。

  “但在制定物权法过程中,我们了解到,不动产登记的状况是‘九龙治水’。“郝作成指出。

  根据我国相关法律法规,国有土地使用权、矿产资源勘察、开采需要到土地行政管理部门登记;房产确权需要到房产管理部门登记;农村土地承包经营权要到农业管理部门登记;国有、集体和个人林权的确权需要到林木主管部门登记;海域使用权则要到海洋行政主管部门登记。

  在物权法的立法过程中,不少部门、专家和社会公众都认为,登记机构特别是不动产登记机构不统一,必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端,不利于健全登记制度,应当统一登记机构。

  据郝作成介绍,立法机关考虑到社会各方面的意见和不动产登记的现状,借鉴国际上通行的做法,在物权法中明确规定“国家对不动产实行统一登记制度“。

  物权法通过后,一些地方开始就房、地的统一规定制定了地方性法规,有关部门也在积极推动和做好准备。

  2013年,党中央作出了《关于全面深化改革若干重大问题的决定》,要求“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记,形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度。“

  同年11月20日,国务院第31次常务会议决定,整合不动产登记职责,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一“。

  目前,国土资源部正在按照国务院要求起草《不动产统一登记条例》,并有望在今年6月底前出台。

  公证对完善物权大有碑益

  在不动产统一登记条例即将出台之际,2014年3月17日,中国公证协会与法国公证人高等理事会共同举办的中法不动产登记与公证研讨会在北京举行。

  据悉,这是继2004年7月“中外专家公证立法“座谈会之后,中法公证界的又一次深入专题研讨。此次会议除邀请中法两国的公证从业人员外,还邀请了两个国家中诸多国家部委工作人员参加,部门之多、交流的专业性之高,在中外公证行业的交流中并不多见。

  法国驻华大使白林介绍法国的情况说,在法国,无论对于城市还是农村的经济发展而言,一切有关不动产及土地的司法安全公证都是其中最基本的一环。

  会间,法国格勒诺贝尔大学客座教授、伊泽尔省公证人公会秘书长弗里德里克.艾博表示,公证人在产权变更登记以及不动产评估的能力,可以为不动产权利的转移、变更提供最大的安全保证。

  “公证制度功能与不动产物权变动规则之间存在高度契合性,公证的介入为构建完善的物权制度体系提供了不可或缺的法律机制。“司法部律师公证工作指导司公证业务处处长黄祎说。

  法国最高法院第二庭庭长多米尼克·罗利凡表示:“在法国,我们谈家庭公证人就像谈家庭医生一样。这种在公证人选择上的忠诚,建立在公民对公证人这一法律职业人员的信任基础上;它很大程度来源于对公证业的监督机制。这无疑是社会安定的因素之一。“

  当前,中国公证业发展迅速,全国共有公证员1.2万余人,公证机构2987家,去年全国办证机构办证量达到1200余万件。公证服务领域日益扩大、职能作用日益凸显。

  据中国公证协会会长丁露介绍,长期以来,公证行业全力配合不动产登记机关工作,承担不动产登记前的前置审查责任,在不动产流转安全、不动产权利保护方面发挥了不可替代的作用。

  北京市公证协会会长周志扬介绍,北京市2013年办理继承权公证2万多件,超过90%为房屋继承权公证。公证制度在不动产物权因继承发生变动中发挥了积极作用,同时能够减轻登记机构工作量和降低登记机关工作风险。

  “实践证明,公证有效介入房屋交易登记活动,预防了纠纷、减少了诉讼。可以预见,公证将在中国房屋交易登记中发挥越来越重要的作用。“住房和城乡建设部房地产市场监管司副巡视员杨佳燕说。

  公证在不动产登记中除确认继承权外,还依法履行着抵押登记职责。2004年6月,浙江省上虞市政府根据担保法的规定下发了《关于调整城市房地产抵押登记部门的通知》,规定自2004年7月1日起,上虞市城市房地产的抵押登记部门为上虞市公证处。

  “改革后,上虞抵押登记效率大幅提高,仅抵押权设立登记一项人均办理登记量即上涨2.2倍,当天受理当天办结率提高至99%以上。“上虞市公证处主任助理葛宇锋介绍说。 葛宇锋说,该规定施行后,上虞市城市房地产抵押工作一改程序复杂、审批时间长、业务覆盖面不广泛、申请人快速融资受影响的社会形象,通过法律专业机构承担登记职能,有效保障了抵押登记的合法与安全,大大提高了抵押登记的效率,降低了当事人的交易成本。

  一个数据是,针对这一登记事项,原来的抵押登记部门实行3天至7天承诺制,公证处负责后当天受理当天办结率达99%以上,减少了当事人大额融资的成本与利息损失。

  房产交易对公民而言意义重大,而其常采用的房产委托形式却风险重重。2007年,广东省深圳市发生了“中天置业“事件,该地产中介法定代表人因资金链断裂而将客户的数千万资金卷走潜逃。

  然而,这仅是房产委托风险的一小部分。委托人的利益该如何保护?

  据介绍,深圳公证机构正担当起审查监管的职责,确认委托人主体身份和意思表示真实性,矫正委托权限,有效地维护了房产交易市场秩序和交易安全。

  法国公证人高等理事会中国事务代表、上海中法中心董事长说,一个国家的不动产市场须通过安全的资产登记系统来实现高效的运作和管理。一份无可争议的法律文书将为所有买卖、分配、赠与等活动提供完善的法律保障,这也是公证活动的法律保障来源。

  当务之急是法定公证制度

  虽然公证行业正在融入不动产登记业务中,但也有不少与会专家指出,公证机构办理的不动产公证业务总量并不大。

  究其原因在于,目前我国公证制度设计存在缺陷,突出表现在公证法与民商事实体法存在脱节现象。

  公证法规定,法律、行政法规规定应当公证的事项,有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。

  所以,办理公证的事项应当由“法律、行政法规规定”,但公证法颁布近10年来,我国在制定或修改法律、行政法规时均没有对公证法确定的法定公证原则作出回应。

  许多与会者认为,由于公证制度顶层设计的缺失,影响和制约了公证职能作用的有效发挥。

  实际上,在公证法颁布之前,全国已有20个省(区、市)在地方立法中规定了一些不动产必须公证事项。早在1991年,司法部和原建设部就专门规定了一些设计房地产的必须公证事项。

  “由于公证法设定法定公证事项的法律层级限定为法律和行政法规之后,导致地方性法规规章和部门规章规定的必须公证事项因欠缺上位法依据,在实施中遇到了很大阻力和困难,甚至被迫取消。“黄祎指出。

  当前,我国正在起草制定不动产登记条例,黄祎建议,在立法过程中,可以考虑在我国物权法确立的制度框架之下,将公证制度以适当方式引入物权变动过程,以进一步完善我国不动产登记制度。

  “当务之急是在法定公证的立法层面有所突破,特别是在不动产登记领域,对于涉及不动产权利变动的重要事项,包括不动产的继承、赠与、委托和与民间融资相关的不动产抵押,建议以国家立法的形式确立为登记前的法定公证事项。“上海市东方公证处公证员薛凡道出了许多公证人的心声。

  中国公证协会会长丁露表示:“中国公证行业近年来在房屋登记、土地使用权、林权、海域使用权、矿权等领域积极介入和推进,发挥了公证职能作用,积累了一定的实践经验。法方介绍的不动产公告在不动产物权设立、变动中保护第三人利益的特殊作用,为中国公证行业在不动产登记中发挥作用提供了参照,为中国公证机构更好地开拓视野,加强与相关职能部门的合作提供了有益借鉴。“

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